Отсутствие акта возврата арендованных объектов недвижимости не может рассматриваться как безусловное доказательство их фактического использования. В этом контексте Верховный суд Российской Федерации в своем определении уточняет важные детали, которые должны учитываться судами. Алуштинский городской суд также подвел итоги недавнего дела, в котором было рассмотрено поведение арендатора и арендодателя.
В центре рассмотрения находилась ситуация, когда компания «Электрон» предоставила обществу «Возрождение» в аренду 13 зданий и сооружений. Однако из-за отсутствия согласия по размеру арендной платы договор аренды был признан незаключенным. Тем не менее, суды вынесли решение о взыскании с арендатора более 37 миллионов рублей за использование объектов недвижимости с сентября 2020 года по ноябрь 2022 года, основываясь на средней рыночной стоимости аналогичных зданий.
Ситуация усугубилась, когда арендодатель подал новый иск, требуя взыскать 56 миллионов рублей в качестве неосновательного обогащения за фактическое пользование имуществом в период с 20 февраля 2023 года по 17 июля 2024 года. Все три судебные инстанции удовлетворили этот иск в полном объеме, указав, что ответчик не вернул объекты недвижимости по акту приема-передачи, что свидетельствовало о продолжении использования имущества.
Однако Верховный суд, рассматривая дело, обратил внимание на важные аспекты, касающиеся статуса общества «Возрождение», в отношении которого в феврале 2023 года была инициирована процедура банкротства. Это обстоятельство накладывало на истца, как на одного из кредиторов, повышенные требования к обоснованию фактов, связанных с возникновением задолженности. В ходе разбирательства стало очевидно, что нижестоящие суды не приняли во внимание важные доводы, в частности, утверждения конкурсного управляющего, который утверждал, что должник не мог использовать спорные объекты, поскольку его хозяйственная деятельность была прекращена еще до начала процедуры банкротства.
Верховный суд подчеркнул, что истец, компания «Электрон», была осведомлена о приведенных фактах, однако не предприняла никаких действий для возврата своих объектов. Вместо этого арендодатель продолжал ежегодно подавать иски о взыскании арендной платы, что создавало задолженность должника-банкрота и позволяло истцу претендовать на приоритетное распределение конкурсной массы. Это поведение ставит под сомнение добросовестность действий истца и требует более тщательного анализа.
Учитывая все изложенные обстоятельства, Верховный суд отменил решения нижестоящих инстанций и направил дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Татарстан. Судебный акт под номером 306-ЭС26-695 стал значимым прецедентом, подчеркивающим важность разумного и осмотрительного поведения всех участников хозяйственного оборота.
Таким образом, дело вновь открывает вопросы о правомерности действий арендодателей и арендаторов, а также о том, как судебная система должна реагировать на такие сложные ситуации, учитывая все обстоятельства, в том числе финансовое состояние сторон и их обязательства. Следующий этап разбирательства будет иметь важные последствия для обеих сторон, а также для практики разрешения споров в области аренды недвижимости.